戸建て投資とは、戸建て物件を賃貸して家賃収入を得る方法です。投資目的で物件を購入して賃貸する方法以外にも、親から相続した家や、転勤などにより住まなくなった自分の持ち家を賃貸するケースも戸建て投資に含まれます。加えて、近年では中古で購入した物件をリノベーションし、戸建て投資として賃貸するケースも多くあります。
戸建て投資のメリット
戸建て投資には、不動産投資初心者でも始めやすい特徴が多くあります。以下に主なメリットを5つ紹介します。
少ない予算で始められる
戸建て投資は、比較的少ない予算で始めやすいのが特長です。不動産投資の手法として有名なアパートやマンションの一棟経営は、集合住宅を一棟丸ごと購入しなければならないため、高額な資金を要します。
もちろん、立地や周辺環境、築年数といった条件によって物件価格は異なりますが、条件が同じであれば、規模が小さい戸建て物件のほうが集合住宅よりも安価であるケースがほとんどです。また、戸建て物件はアパートやマンションよりも築年数による価格の下落が大きいため、中古物件は特に割安で購入しやすく、立地条件によっては数百万円から始めることも可能です。
長く入居してもらえる可能性
戸建て物件を賃貸するのは基本的に一世帯であるため、子育てなどでその地域に長く住むことを前提に賃貸する入居者が多い傾向があります。そのため、アパートやマンションなどの集合住宅よりも、長期間入居してもらえる可能性が高いと考えられます。
入居者が頻繁に変わらなければ、そのぶん安定した家賃収入を得ることができるうえ、入居者募集や審査といった手続きも行わずに済むため、オーナー自身の負担を抑えられるのもメリットです。
敷地全体を好きなようにできる
戸建て投資では、リノベーションやDIYなどもオーナーの判断で実施できます。また、土地の所有者でもあるため、建て替えなども自由に行えます。中には、中古で購入した戸建て物件をフルリフォームして、長期間運用するといった方法を選択するオーナーも少なくありません。
仮にワンルームマンション投資を選択した場合、管理規約によってリフォームが制限されていたり、建物の構造上の制約があったりするため、リノベーションやDIYは実施しにくい傾向にあります。そのため、自分好みの賃貸物件を作り運用したいオーナーにとっては理想的な方法といえます。
管理費や修繕積立金が要らない
ワンルームマンション投資の場合、集合住宅の一室を所有している関係上、管理費や修繕積立金は原則としてオーナー自身が支払います。たとえ部屋が空室だとしても毎月一定額を支払う必要があるため、空室期間が長引くとそれらの支払いを負担に感じる可能性があります。
一方、戸建て投資の場合は、廊下やエレベーター、階段といった共用部分がないため、管理費や修繕積立金は支払う必要がありません。もちろん、住宅に不具合が発生した場合はオーナーが修理しなければならず、数十年に1度は外壁塗装や給排水管交換などの大きな修繕工事が発生するので資金の積み立ては必要ですが、積立金の支払いが必須でない点はメリットのひとつといえます。
戸建て投資のデメリット
戸建て投資は良い点ばかりではありません。以下に主なデメリットを3つ紹介します。
修繕費が高額になることがある
戸建ての修繕費は築年数が古くなるほど大きくなります。中古物件を購入した場合は建物全体が劣化していることもあり、こういうケースでは賃貸物件として使えるようにするために高額な修繕費を要する可能性があります。
また、雨漏りやシロアリの発生などといった急なトラブルが発生すると、その都度オーナーが修繕費を捻出して直さなければなりません。戸建て投資の場合、マンション投資とは違い修繕積立金を徴収されることがないのは良い点ですが、オーナー自身が計画的に資金を積み立てる習慣をつけなければ、いざという時に資金不足に陥るリスクがあります。
入居者がいなければ収入はゼロ
戸建て物件は基本的に一世帯だけの入居ですので、入居者が退去してしまうと家賃収入はゼロになります。また、契約すれば比較的長期間入居してくれる可能性はありますが、戸建て賃貸はアパートやマンションの賃貸需要ほど高くないので、立地条件などが良好でなければ空室が長期化するリスクがあります。
その点、マンションやアパートの一棟投資だと複数の部屋を賃貸するため、入居者が何人か退去しても他の部屋が入っていれば家賃収入はある程度カバーできます。戸建て物件のように入居する世帯が少なければ管理の手間はかかりませんが、退去してしまうと収入が一気にゼロになるリスクと隣合わせであることを覚えておきましょう。
ローンを組みにくい可能性
不動産投資ローンを組む場合、不動産の担保としての価値が上限額に影響を与えます。担保価値は主に物件の資産価値によって決まりますが、戸建て物件の場合、築年数が古いと評価額が非常に低くなることがあります。想定していた金額でローンを組めない場合、手持ちの資金で補わなければならないため、購入を断念しなければならないケースが出てくるかもしれません。
