サブリース契約で気を付けること
前述したようにサブリース契約は、オーナーが物件を維持・管理する手間を省きつつ家賃収入を受け取れる仕組みです。特に「家賃保証」は、不動産投資の肝でもある「収益の安定化」につながるため、非常に魅力的に見えるかもしれません。しかし、この家賃保証こそが、サブリース契約で最も気を付けるべきポイントなのです。
○家賃保証は「家賃の絶対額」を保証するわけではない
サブリース契約の広告では「○○年の家賃保証」などといった、長期にわたる安定収入を確約するような文句が散見されます。また、「満室時家賃の8割を保証」と聞けば、常に一定の金額が懐に入ると勘違いしても仕方ありません。
しかし実際には、契約当初の家賃が継続的に保証されるケースは稀なのです。例えば20年から30年の長期契約の場合、2年から3年おきに家賃の改定を迫られます。サブリース会社がオーナーに対して、借地借家法で認められている「賃料の減額請求」を行い、契約期間中であっても家賃の見直しによって保証額を引き下げるのです。元の家賃が安くなるわけですから、オーナーに支払われるサブリース賃料（保証額）も減少していきます。
○臨時収入が入らない
さらにサブリース契約では、敷金や礼金、更新料といった臨時収入も入ってきません。これらは全て、入居者と賃貸借契約を結んでいるサブリース会社のものになるのが通常です。
○手数料が割高である
加えて、「管理委託」「滞納保証」「空室保証」といったほかの委託サービスに比べると、手数料が大きいことにも気を付けなくてはなりません。これらは家賃の5%、もしくは契約時に30%という手数料で委託できますが、サブリース契約は家賃の20%前後が常に差し引かれます。したがって、サブリース契約は「割高な手数料を支払っても手間を省きたい」という徹底した覚悟がなければ、慎重になるべき契約です。
○契約書は要チェック！
もしどうしてもサブリース契約を結ぶならば、「契約書に記載されている家賃が不当に低いものではないか」「家賃の改定が許容できる範囲のものか」などをチェックしましょう。また、「家賃保証に免責期間（家賃保証をしない期間）はないか」「原状回復費用や修繕費を誰が負担するのか」なども合わせて確認したいところです。サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主であり、「借地借家法」によって強力に借主が保護されます。
つまり、貸主側からは簡単に解約できない性質のものなのです。事前に契約書を隅々までチェックし、リスクを把握した上で契約を結ぶようにしましょう
シェアハウス経営で注意すべき点
サブリース契約のほかに、シェアハウス経営という観点からも注意点をまとめておきましょう。
○初期投資額が大きくリスク管理が難しい
かぼちゃの馬車問題でもわかるとおり、シェアハウス経営には高額な初期投資が必要です。シェアハウスは複数人が半共同生活を行う住宅ですから、土地・建物ともに一定以上の規模であることが必須です。
つまり、ワンルームマンション投資のような少額投資は難しいと言えます。
投資は初期投資額が大きくなるごとに回収までの期間が長くなり、リスク管理も難しくなります。したがって、不動産投資の初心者がいきなりシェアハウス経営に乗り出す、というのはあまりおすすめできません。
○入居者間のトラブル発生率が高い
シェアハウスでは、通常の集合住宅よりも濃密な人間関係が構築されやすく、その分だけトラブル発生のリスクが高まります。
サブリース契約ではオーナーが入居者間のトラブルに介入する必要はないものの、トラブル続きの物件は評判が悪化し、入居率の低下につながるでしょう。
入居率が下がって収益が悪化すれば、サブリース会社は家賃保証額を下げる対策に出てきます。
結果的に、オーナーの取り分は減少してしまいます。
○適法性維持に費用がかかる
シェアハウスには、通常の一軒家を改築しているケースがあります。このとき、建築基準法や消防法への対応のために費用がかかる可能性があるのです。例えばドアや窓が一切ない部屋が出てくれば消防法に触れてしまいますし、火災報知機の設置も必要です。あらかじめこういった費用がかかる可能性も知っておくべきでしょう。
